IL CASO. Tizio e Caio, condòmini del condominio costituito da una serie di singoli capannoni facenti parte di un unico complesso (cd. condominio orizzontale), agivano in giudizio, impugnando la delibera dell’assemblea condominiale che aveva posto a carico di tutti i condòmini le spese di sostituzione della copertura in amianto di un capannone di proprietà esclusiva della società Alfa e chiedendo la restituzione delle somme anticipate.

Il Tribunale di Milano respingeva la domanda proposta dai due condòmini.

La Corte d’appello di Milano, avanti la quale i due condòmini avevano proposto gravame, riformava la sentenza di primo grado, condannando il Condominio alla restituzione delle somme anticipate dai due condòmini. 

A sostegno della propria decisione, il collegio richiamava una clausola del regolamento condominiale, inserito nei titoli di acquisto delle singole porzioni, secondo la quale le coperture costituivano proprietà comune.

Il Condominio ricorreva per cassazione per sei motivi.

Con il primo motivo, in particolare, deduceva che la copertura del capannone di proprietà esclusiva della società Alfa non poteva essere considerata parte comune del condominio perché mancava una chiara e univoca volontà di renderla tale.

LA DECISIONE. La Corte di Cassazione, con la ordinanza n. 10370/21, depositata il 20 aprile 2021, ha accolto il ricorso proposto dal Condominio e ha cassato la sentenza della Corte d’appello di Milano, rinviando la causa alla stessa Corte, ma in diversa composizione.

Con particolare riferimento al primo motivo di ricorso, la Cassazione ha specificato che l’esistenza di una situazione condominiale presuppone la contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla funzione delle stesse di servire l’intero edificio (o gli edifici), e che l’art. 1117 c.c. elenca alcuni impianti essenziali e strutture portanti che si presuppongono comuni.

La Cassazione ha precisato, altresì, che, poiché il caso in esame riguarda la sostituzione del tetto di uno degli edifici del condominio orizzontale, la presunzione di “condominialità” di cui all’art. 1117 c.c. non opera, non avendo il tetto la funzione di servire più edifici, ma quella di copertura di un singolo edificio.

La Suprema Corte ha affermato che, per poter considerare la suddetta copertura una parte comune del condominio, i condòmini avrebbero dovuto acquistare individualmente, con i rispettivi singoli atti di acquisto delle unità di proprietà esclusiva, una quota di tale bene oppure sarebbe dovuto sussistere un titolo contrattuale costitutivo della comunione (la cd. comunione volontaria immobiliare), idoneo a trasferire la titolarità del diritto di proprietà dal patrimonio del singolo a quello “collettivo”.

Secondo la prospettazione dei giudici di legittimità, inoltre, il titolo contrattuale avrebbe dovuto rispettare la forma scritta, essenziale per il trasferimento del diritto di proprietà di beni immobili di cui all’art. 1350 c.c. e all’art. 2643 c.c., e contenere l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condòmini al suddetto trasferimento di titolarità.

Nel caso in questione, la Cassazione non ha ravvisato i presupposti di una comunione volontaria immobiliare, in quanto il titolo di acquisto delle singole porzioni si limitava a richiamare un regolamento condominiale contenente un elenco di parti comuni genericamente individuate e, pertanto, non ha ritenuto di ravvisare la manifestazione di una specifica volontà diretta a costituire il regime di comunione di beni immobili sulla predetta copertura.

La Corte di Cassazione ha quindi enunciato il seguente principio di diritto: “La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi dell’art. 1350 c.c., n. 3 e art. 2643 c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione”.